• Enajenación de Inmuebles Rurales - ¿Existe la equidad?
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Enajenación de Inmuebles Rurales - ¿Existe la equidad?

18 octubre 2019

Cr. Emiliano Forte, Senior de Asesoramiento Tributario - eforte@bdo.com.uy |

Aprovechando que los contribuyentes destinados a la actividad agropecuaria se encuentran finalizando la liquidación de sus impuestos anuales, hemos estimado oportuno destinar la presente entrega a realizar un sucinto análisis de las características más salientes que detenta el régimen de la enajenación de inmuebles rurales en sede del IRAE.

Determinación de la renta

Al momento de cuantificar la renta sujeta a gravamen, los contribuyentes agropecuarios deben primero verificar si el inmueble vendido fue adquirido con posterioridad a la entrada en vigor de la reforma tributaria –RT, con vigencia desde el 01/07/2007-:

  • Si fue adquirido después de la RT, el resultado se determinará preceptivamente de acuerdo con el régimen general, es decir, el precio de venta menos el costo fiscalmente admitido.
  • Por el contrario, si fue adquirido antes de la RT, el contribuyente tiene la opción de determinar el resultado conforme al régimen general o a través de un régimen ficto.

Régimen ficto

Este régimen intenta contemplar la situación de aquellos contribuyentes que, por falta de información, no pueden determinar con fiabilidad el costo fiscal del inmueble enajenado. Al respecto, la normativa preceptúa, en una redacción algo árida, que la renta debe ser cuantificada de la siguiente manera:

  • El 6 % del valor en plaza del inmueble al 01/07/2007 (VP 2007); más
  • La diferencia entre el precio de venta (PV) y el VP 2007 actualizado, siempre que aquella sea positiva.

Para calcular el VP 2007, el contribuyente deberá deflactar el PV por la evolución experimentada por el Índice Medio del Incremento de los Precios de Venta de los Inmuebles Rurales (IMIPVIR) entre el 01/07/2007 y el último índice disponible el mes anterior al de la enajenación. Este resultado deflactado deberá ser actualizado por la variación de la unidad indexada (UI) entre el 01/07/2007 y el último día del mes del IMIPVIR utilizado para obtener el VP 2007 actualizado.

Lo anterior puede resumirse matemáticamente del siguiente modo:

  • Renta computable: (6 % * VP 2007) + (PV – VP 2007actualizado)
  • VP 2007 actualizado (PV/Δ IMIPVIR) * Δ UI

Este sistema ficto, cuya redacción actual data de 2012, incrementó sensiblemente la alícuota efectiva del IRAE derivada de estas enajenaciones, fruto de la variación que han sufrido los dos índices que la componen. Antes la renta ficta se determinaba a secas como el 6 % del precio de venta del inmueble –por lo tanto, la alícuota efectiva era de un 1,5 %-, lo que pone de manifiesto el afán recaudatorio de esta modificación.

Régimen real

En caso de que un contribuyente agropecuario determine su renta de forma real (sea por opción o de forma preceptiva), a criterio de la DGI el costo fiscal del inmueble enajenado estará sujeto a la regla de la contraparte. Por lo tanto, si el inmueble vendido fue adquirido a una persona física residente (PFR) o a una persona no residente sin establecimiento permanente en nuestro país (NR), es factible que la contraparte haya tributado IRPF o IRNR a la alícuota del 12 % por la venta. En buen romance, en principio el 52 % del costo no será deducible en la liquidación del IRAE.

No obstante, la regla de la contraparte tiene excepciones (y son tantas que ponen de relieve la naturaleza distorsiva de la regla al dotarle un alcance general), pero claramente orientadas a los inmuebles urbanos:

  • Tratándose de bienes adquiridos antes del 01/07/2007, su valor fiscal es íntegramente deducible.
  • Con bienes inmuebles adquiridos después de la RT, la normativa posee otra excepción –de vigencia transitoria, pero prorrogada en sucesivas ocasiones-, aplicable siempre que se cumplan determinados requisitos:
  1. Que se hayan construido por empresas constructoras o promotoras, o por fideicomisos de construcción al costo;
  2. Que la obra de construcción se haya inscripto en el BPS; y
  3. Que el pago de los inmuebles adquiridos se realice a través de transferencias electrónicas o en especie, mediante unidades por construir.

Es difícil concebir que un inmueble rural pueda cumplir todas las condiciones precedentes, por lo que únicamente los inmuebles urbanos encontrarían refugio en esta excepción. Consecuentemente, los inmuebles rurales adquiridos después de la reforma tributaria a una PFR o a un NR podrían admitirse hasta por un 48 % de su valor fiscal.

Conclusiones

Es palmario que los fines antielusivos que inspiran la regla de la contraparte no compensan ni por asomo las situaciones absurdas que genera. Crea rentas artificiales por doquier, violando el fin último del IRAE, que debe ser reflejar lo más fielmente posible la capacidad de contribuir con el erario a través de la renta neta. Como resultado de ello, el legislador, así como el Poder Ejecutivo, se vieron forzados a crear salvedades a esta regla, contemplando ciertos contribuyentes pero desatendiendo otros: la ausencia de una excepción aplicable a los inmuebles rurales (así como el régimen ficto de determinación de la renta) crea una injustificada discriminación hacia el sector agropecuario.

Quizás no sea demasiado ambicioso esperar que la Administración reconsidere la permanencia de esta regla en nuestro sistema tributario, dado su irreconciliable vínculo con el ignorado principio de la equidad.

eforte@bdo.com.uy