• Una tendencia atractiva y en auge: Fideicomisos de construcción al costo en Uruguay
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Una tendencia atractiva y en auge: Fideicomisos de construcción al costo en Uruguay

13 marzo 2018

Germán Ruiz |

Con el objetivo de dinamizar el mercado inmobiliario uruguayo, la modalidad de Fideicomisos de Construcción al Costo (FCC) ha desembarcado en nuestro país como una alternativa muy importante para el desarrollo y construcción de proyectos inmobiliarios. La reducción de costos y riesgos inherentes a la actividad han logrado que desarrollistas e inversores consideren este vehículo como apropiado para estimular el crecimiento del sector.

Concepto de fideicomiso de construcción al costo

El Decreto 27/013 estableció un marco legal específico y ciertas pautas fiscales de aplicación a la figura de los FCC. Recordemos que por definición un fideicomiso es un contrato mediante el cual un grupo de personas (fideicomitentes), se compromete a realizar una serie de aportes que serán administrados por un agente fiduciario para la consecución del objetivo establecido en el propio contrato de fideicomiso, para su posterior trasmisión a los beneficiarios finales (pueden ser terceros o los propios fideicomitentes).

De acuerdo con el referido decreto, los FCC son aquellos que cumplan conjuntamente con las siguientes condiciones: i) tengan por objeto la construcción de bienes inmuebles destinados a ser transferidos a los beneficiarios del fideicomiso, que en este caso deben ser los propios fideicomitentes. ii) los fideicomitentes se obliguen a realizar aportes equivalentes a los costos incurridos por el fideicomiso en el cumplimiento de su objeto, debiendo estar definido en el propio contrato de fideicomiso el monto y la forma de los ajustes que puedan corresponder.

Tratamiento fiscal

Los fideicomisos, con excepción de los de garantía, son sujetos pasivos del Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE), debiendo en consecuencia aplicar las normas generales de este impuesto para la determinación de la renta bruta fiscal. En el caso particular de los FCC, el Decreto 27/013 establece que la renta bruta se determina como la diferencia entre los aportes pactados con los fideicomitentes y el valor fiscal de los inmuebles transferidos (costo incurrido), lo cual implica que no exista renta bruta o eventualmente la misma sea mínima.

La referida norma recoge con acierto el espíritu de los inversores que, a través de esta modalidad, emprenden un proyecto inmobiliario que no tiene como objeto generar renta en esta etapa sino la autoconstrucción de inmuebles al costo y gozando de los beneficios que la figura otorga.

Otro aspecto tributario a destacar es que los aportes que realizan los inversores (fideicomitentes) durante el período de construcción de los inmuebles, son considerados como participaciones patrimoniales y en consecuencia los inversores no se encuentran gravados por el Impuesto al Patrimonio.

Competitividad a través de menores costos

A los beneficios tributarios descriptos anteriormente, se deben considerar otras ventajas que redundan en una reducción de costos y mayor atractivo para potenciales inversores inmobiliarios. En la mayoría de los casos al tratarse de proyectos de cierta envergadura, el poder de negociación aumenta frente a proveedores de bienes y servicios y las economías de escala mejoran ostensiblemente los costos directos de obra.

Resulta clave que este tipo de proyectos se encuentren desarrollados y administrados por agentes con experiencia. Además de brindar seguridad a los inversores en cuanto a la concreción del proyecto y al cumplimiento de los plazos previstos, una eficaz planificación y administración del emprendimiento permite un estricto control presupuestal y una disminución de costos adicionales de obra que son moneda corriente en muchos desarrollos inmobiliarios. Los desvíos financieros tienden a ser mínimos, e inclusive con frecuencia una adecuada gestión deriva en un ahorro en los costos previstos originalmente.

Otros atractivos

La figura de FCC otorga otra serie de ventajas muy apreciadas por potenciales inversores inmobiliarios. La estructura jurídica brinda seguridad al inversor en tanto los aportes de los fideicomitentes forman un patrimonio de afectación autónomo, independiente de los agentes involucrados y en consecuencia protegido ante posibles acreedores ajenos al negocio.

Adicionalmente, resulta atractivo para eventuales inversores el hecho de que, tanto la estructura como el funcionamiento y el presupuesto del emprendimiento deben estar prestablecidos en el contrato de fideicomiso. Este hecho brinda seguridad jurídica y económica, pero a su vez la flexibilidad y versatilidad que otorga su regulación a través de un contrato preparado a medida y pactado de común acuerdo.

Consideraciones finales

Las circunstancias actuales del sector inmobiliario han obligado a buscar alternativas en cuanto a la estructuración de nuevos emprendimientos. La normativa vigente sobre FCC junto con la intervención de reconocidos asesores en la ejecución del proyecto otorga una serie de atractivos para inversores y desarrollistas, que han posicionado a esta modalidad entre las preferidas en nuestro actual mercado inmobiliario.